Pecunia Flow Unternehmensberatung Dennis Kahl Münster Immobilienblase

Platzt die Immobilienblase noch in diesem Jahr? Wie lange steigen die Preise für Wohnraum noch? Warnende gibt es so viele. Denn noch nie waren die Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen in einer Stadt so teuer wie derzeit.

Ein gebrauchtes Eigenheim kostete 2021 in Bielefeld laut dem LBS-Immobilienpreisspiegelspiegel durchschnittlich 518.000 Euro. Wie dort berichtet, variieren die Preise je nach Stadtteil zwischen 685.000 Euro und 376.500 Euro.

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wird immer größer und heizt das Spekulationsgeschäft an. Der völlig überzogene Preisanstieg hält aktuell noch ungebremst an und hebt vom eigentlichen Marktwert ab. Für die Mittelschicht ist Wohneigentum in der Stadt kaum noch erschwinglich, trotz Niedrigzinsen.

Obwohl die Anzahl der verkauften Liegenschaften um 6Prozent gesunken ist, stieg die Summe der dafür gezahlten Preise auf einen Rekordwert von über einer Milliarde Euro. Der Boom im Baufinanzierungsgeschäft hat sich 2021 laut der Volksbank ungebrochen fortgesetzt. Die vermittelten Hypothekendarlehen wuchsen um 30,5 Prozent und sind inzwischen eine überlebenswichtige Säule für Banken, mit der sie andere wegbrechende Geschäftsfelder kompensieren.

Das könnte sich bald ändern. Die Finanzaufsicht Bafin hat die Auflagen für Baufinanzierungen im Januar 2022 aufgrund des Baubooms verschärft. Sie fordert von Finanzinstituten, Kredite mit mehr Eigenkapital abzusichern. Durch die neuen Auflagen wird es für Banken teurer, sich zu refinanzieren. Somit ist zu erwarten, dass Banken einen Teil der Kosten auf ihre Kunden abwälzen. Heißt demnach: Baugeld könnte teurer werden.

Schon minimale Unterschiede „hinter dem Komma“ können über tausende von Euro oder mehr Jahre der Kreditlast entscheiden. Deshalb befürchten viele Experten, dass unvermeidbare Preiskorrekturen bald zum Platzen von Immobilienpreisblasen führen werden. Denn irgendwann werden die Kaufinteressenten nicht mehr bereit oder in der Lage sein, die grenzenlos ansteigenden hohen Preise zu zahlen. Hohe Handwerks- und Materialkosten beschleunigen diesen Prozess.

Die Nachfrage und damit die Preise würden dann wieder sinken. Geschieht dieses außergewöhnlich schnell, ist die Blase geplatzt. Was dann geschieht, ist bereits seit 2008 bekannt: eine geplatzte Immobilienblase türmt Schuldenberge auf und treibt die Banken in die Krise. Wer im Boom zu sehr hohen Preisen gekauft und diese überwiegend mit Schulden finanziert hat, bleibt auf einer drastisch abgewerteten Immobilie sitzen. Und wer dann Zins und Tilgung nicht mehr zahlen kann, bereitet wiederum seiner Bank Probleme.

Faule Kredite belasten die Bilanzen der Kreditinstitute. Ein Teufelskreis. So wird aus einem Bauboom eine Finanz- und Wirtschaftskrise. Und je länger sich das Aufblähen der Blase zieht, desto schlimmer werden die Folgen sein.

Pecunia Flow Unternehmensberatung Dennis Kahl Münster BaFin

Der neue BaFin-Präsident Mark Branson hat zehn neue Mittelfristziele für die Aufsichtsbehörde präsentiert – auch unter Berücksichtigung des Wirecard-Skandals. So positioniert sich die BaFin für die nächsten Jahre.

Die BaFin hat sich für die Jahre 2022 bis 2025 zehn neue Mittelfristziele gesetzt. Unter anderem will die BaFin stärker für die Stabilität und Sicherheit der beaufsichtigten Unternehmen sorgen, die Geldwäscheprävention verschärfen sowie die Bilanzkontrolle und die Marktaufsicht stärken. Präsentiert hat die neue Mittelfriststrategie der seit August dieses Jahres amtierende Präsident Mark Branson auf der Euro Finance Week in dieser Woche.

Branson war als Nachfolger von Felix Hufeld zum Präsidenten gewählt worden, nachdem Hufeld im Zuge des Bilanzskandals bei Wirecard massiv unter Druck geraten war. Der Behörde wurde unter anderem vorgeworfen, wichtigen Hinweisen zum Bilanzskandal zu spät nachgegangen worden zu sein, und auch die Tatsache, dass BaFin-Mitarbeiter mit Wirecard-Aktien gehandelt hatten, sorgte für starke Kritik. Zudem hatte die BaFin ein Verbot für Leerverkäufe bei Wirecard-Aktien verhängt, wofür sie im Nachgang ebenfalls deutlich kritisiert wurde. Mark Branson muss den Ruf der Behörde nun wieder aufbauen.

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Seit August 2021 im Amt: Der neue Bafin-Präsident Mark Branson. Foto: © Maurice Kohl, Quelle: www.bafin/pressemitteilung

Die Schwerpunkte, wie diese umgesetzt werden sollen, sowie die zugrundeliegende Risikoanalyse veröffentlicht die Aufsichtsbehörde jährlich. „Unsere Mittelfristziele sollen eine klare und transparente Basis für eine vorausschauende und wirksame Aufsichtsarbeit sein. Wir wollen in allen zehn Themengebieten in den nächsten vier Jahren bedeutende Fortschritte erzielen“, kündigte Branson auf der Euro Finance Week an.

Das sind die neuen Schwerpunkte der BaFin

Wie sieht die neue Mittelfriststrategie im Detail aus? Als ersten Eckpfeiler der Strategie nennt Branson die Stabilität und Sicherheit. So will die Behörde dafür sorgen, dass das Finanzsystem und die beaufsichtigten Unternehmen „sicher und stabil sind, dass sie Stress aushalten“. Um dies zu bewerkstelligen, will die BaFin die Stressresistenz der Unternehmen für verschiedene, auch sich widersprechende Szenarien messen.

Das zweite Ziel: Die Aufsichtsbehörde will die operative Stabilität und Sicherheit der Unternehmen besser im Blick behalten. Dazu zählt Branson auch einen angemessenen Schutz von Banken und Versicherern vor Cyberangriffen und internen Sicherheitsvorfällen. „Dieses Risiko ist sehr präsent, und es wächst stark. Ich bin mir nicht sicher, ob wir alle miteinander gut genug vorbereitet sind auf einen wirklich schwerwiegenden Sicherheitsvorfall“, kritisiert der BaFin-Präsident. Daher will er nicht nur die Unternehmen selbst, sondern auch deren Wertschöpfungsketten im Blick behalten, da diese „die Risikoprofile der Unternehmen ändern“.

Neue Taskforce soll in dringenden Fällen sofort einsatzbereit sein

Drittens will die BaFin frühzeitig Unternehmen erkennen, die ein „problematisches Geschäftsmodell haben, deren Kontrollsysteme lückenhaft sind oder bei denen die Governance defizitär ist“, so Branson. „Auch hinter schönen Fassaden und sprudelnden Ertragsquellen können sich große Probleme verbergen“, meint der BaFin-Präsident. Daher hat die Behörde eine Taskforce eingerichtet, die laut Branson „in dringenden Fällen sofort ausrücken und in den Unternehmen prüfen kann“.

„Auch hinter schönen Fassaden und sprudelnden Ertragsquellen können sich große Probleme verbergen.“

Mark Branson

Dass diese Maßnahmen dringend notwendig sind, ist vor allem im Hinblick auf den Wirecard-Bilanzskandal deutlich geworden. Aber auch in Fällen wie den Shortseller-Attacken gegen Grenke und die Adler Group werden nicht selten Unzulänglichkeiten bei Unternehmen aufgedeckt.

Als viertes Ziel nennt Branson eine noch schärfere Geldwäscheprävention. Hierfür will die Behörde durchsetzen, dass alle Unternehmen risikoadäquate Kontrollsysteme haben. „Vor allem die Banken mit erhöhtem Geldwäscherisiko müssen mit unserer besonderen Aufmerksamkeit rechnen“, kündigt der Präsident an – und will dafür auch das Personal in der Geldwäscheprävention „deutlich aufstocken“. Den Verbraucherschutz identifiziert Branson als fünftes Mittelfristziel und will dafür das Informationsgefälle zwischen beiden Seiten, vor allem aber auf der Verbraucherseite und speziell bei Finanzthemen, verringern.

Nach Wirecard: Branson verspricht bessere Bilanzkontrolle

Das sechste Mittelfristziel lässt sich ähnlich wie die verstärkte Prüfung der Geschäftsmodelle und der Governance von Unternehmen als Reaktion auf den Wirecard-Skandal verstehen. So plant die Aufsicht, eine „wirksame Bilanzkontrolle“ zu etablieren. „Das bisherige zweistufige System hat bei den Ereignissen rund um Wirecard seine Schwächen offenbart“, gibt der BaFin-Präsident offen zu. Ab dem neuen Jahr ist die BaFin als alleinige Behörde für die Bilanzkontrolle der Unternehmen verantwortlich und will daher auch hier maßgeblich in Personal investieren. Rund 60 Mitarbeiter sollen sich künftig um dieses Thema kümmern. Das sind etwa doppelt so viele Mitarbeiter wie die BaFin und die Deutsche Prüfstelle für Rechnungslegung (DPR) zusammenzählen. Bisher war die DPR in erster Instanz für die Bilanzkontrolle bei Unternehmen zuständig, wurde aber nach dem Wirecard-Skandal reformiert.

„Das bisherige zweistufige System hat bei den Ereignissen rund um Wirecard seine Schwächen offenbart.“

Mark Branson

Des Weiteren hat sich die BaFin die Analyse und Mitigation von Finanzrisiken als siebtes Ziel auf die Fahnen geschrieben. Dazu zählt Branson aber nicht nur die Eindämmung von irreführender Vermarktung von Finanzprodukten allgemein, sondern auch speziell Greenwashing bei diesen. „Wir wollen gewährleisten, dass als ‚grün‘ vertriebene Investmentvermögen auch tatsächlich grün sind. Denn sonst haben wir bald eine ganze Generation enttäuschter Anleger“, glaubt der Präsident.

Modernisierung der BaFin kann bis zu 500 Millionen Euro kosten

Die letzten drei Ziele sind auf die Modernisierung der Behörde selbst ausgelegt. Die BaFin will digitale Innovationen und Technologien besser verstehen, analysieren und in die operative Aufsicht einfließen lassen. Auch Künstliche Intelligenz soll dabei eine Rolle spielen.

Darüber hinaus fordert Branson ein „Update unserer Aufsichtskultur“: Die BaFin müsse schneller werden und „ganzheitlicher, vernetzter und vorausschauender“ handeln, und das „selbst unter Zeitdruck und dann, wenn Zuständigkeiten nicht hundertprozentig ausbuchstabiert sind“. Während der Aufklärung des Wirecard-Skandals war es immer wieder vorgekommen, dass sowohl die DPR, die Prüferaufsicht APAS als auch die BaFin die Verantwortung für bestimmte Tätigkeitsfelder von sich gewiesen hatten. Ähnliches soll künftig vermieden werden, unter anderem durch die Abschaffung des zweistufigen Prüfverfahrens mit der DPR. Zuletzt hat sich die BaFin vorgenommen, ein „attraktiver Arbeitgeber für hochqualifiziertes Personal“ zu sein. In Zahlen bedeutet die neue Mittelfriststrategie: Rund 3.000 Mitarbeiter sollen künftig für die BaFin arbeiten. Die Modernisierung funktioniert allerdings auch nicht ohne Ausgaben: Hier reiche aber ein Etat von 500 Millionen Euro, zitiert die „Börsen-Zeitung“ BaFin-Präsident Branson.

Zielkostenrechnung

Bezeichnende Werbeslogans wie zum Beispiel „Geiz ist geil“ (Saturn online GmbH), „das COSTA fast gar nix!“ (mobilcom-debitel GmbH) oder „Preise gut, alles gut!“ (C&A Mode GmbH & Co. KG) zeigen, dass Absatzpreise immer stärker in den Fokus von Marketingstrategien rücken.